Parfois, le maire se porte acquéreur d’un bien alors qu’un autre acheteur s’était présenté. Il est alors prioritaire et le propriétaire a l’obligation de vendre sa maison ou son terrain à la collectivité. Le Code de l’urbanisme autorise cette situation et distingue deux types de compétences pour les communes. D’une part le droit de préemption urbain, en vue de l’aménagement, d’autre part le droit de préemption commercial, au service de l’économie locale. Dans cet article, voyons en quoi consistent ces droits et comment les appliquer en toute légalité.
Le droit de préemption urbain, un outil d’aménagement
Le droit de préemption urbain (DPU) est une compétence de l’autorité responsable du Plan Local d’Urbanisme. Donc soit l’EPCI, soit la commune, selon la répartition des compétences. L’intercommunalité ou la mairie dispose ainsi du droit d’acquérir en priorité un bien (maison individuelle, immeuble, terrain), à certaines conditions.
- Le bien doit se situer dans une zone spécifique, définie par l’assemblée délibérante.
- L’opération doit se fonder sur des motifs d’intérêt général. Par exemple un projet urbain, la rénovation d’un quartier, la lutte contre l’insalubrité, la réalisation d’équipements collectifs ou de locaux de recherche, la sauvegarde du patrimoine…
Ainsi, le maire peut se substituer à un acquéreur pour acheter un immeuble ou un terrain. Les propriétaires des biens situés dans cette zone ne sont donc pas libres de les vendre à n’importe qui. Ils ont l’obligation de proposer en priorité à la mairie le bien à vendre, grâce à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), avant de le mettre en vente. Attention, le droit de préemption se distingue de l’expropriation. En effet il ne s’exerce que quand le propriétaire a l’intention d’aliéner son immeuble, le maire ne pouvant chasser un habitant de chez lui.
Si le maire veut acheter un bien dans le périmètre autorisé, il doit remplir un formulaire de demande d’acquisition d’un bien soumis au droit de préemption. Il a même le droit de n’acheter qu’une partie du bien. Toutefois le vendeur a la possibilité de s’y opposer et de contraindre la collectivité à acquérir l’intégralité du bien concerné.
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Le droit de préemption commercial
Plus précisément, le droit de préemption commercial est un aspect particulier du DPU. Il s’agit moins d’un outil d’aménagement que d’un moyen concret pour aider au maintien ou au développement d’activités économiques. Concrètement, le maire a le droit de préempter un local commercial dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat commercial, couramment appelé “périmètre de préemption commerciale”(PCC). Son but peut être d’encourager la diversité de l’offre commerciale et éviter qu’il y ait trop d’établissements du même type. En préemptant un local, le maire lutte efficacement contre la désertification commerciale.
En outre, ce droit de préemption s’exerce dans un périmètre précisément cartographié, ni trop vaste ni trop petit, mais centré sur les zones où les commerces ferment, les centres-villes, les rues principales… La définition d’un tel périmètre exige des élus, spécialement l’adjoint au commerce, l’adjoint aux finances et le maire, une analyse fine des données économiques et sociales de la commune. Une fois défini et justifié par des objectifs clairs, une délibération du conseil municipal valide le PPC.
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Stratégie et rôle du maire
Dans sa commune, le droit de préemption urbain et commercial permet au maire d’agir à la fois sur le bâti et sur l’activité économique. Ces outils permettent de mener des opérations d’aménagement et de valorisation des activités qui dynamisent la commune. Celle-ci devient alors plus attrayante, grâce à une offre commerciale diversifiée et un parc immobilier de bonne qualité.
Toutefois, le risque de tomber dans l’excès ou le détournement de pouvoir existe dans ce type d’intervention. En effet, le juge administratif peut estimer que le PPC est trop grand, ou qu’un bien préempté a été mal acquis. Le préfet surveille également la conformité de la procédure grâce au contrôle de légalité auquel la délibération fixant le PPC est soumise. Enfin, chaque décision concernant le droit de préemption doit faire l’objet d’une délibération du conseil municipal, avant sa publication par affichage en mairie pendant deux mois, ainsi que dans les journaux locaux.
En définitive, le droit de préemption urbain d’une part, et le droit de préemption commerciale d’autre part, sont des outils stratégiques pour le maire. Ils sont au service du développement urbain et économique de la collectivité.