Dans sa commune, le maire est l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme. Les locaux commerciaux font cependant l’objet d’un traitement particulier. Le maire doit prendre en compte les dispositions prises par l’Etat, le département et l’EPCI, avant de délivrer un permis de construire. Que ce soit en centre-ville ou dans une zone commerciale, les impératifs ne sont pas les mêmes. Dès lors, comment mettre en place un urbanisme commercial adapté aux réalités locales? Le maire se trouve à la charnière entre les besoins des habitants, le développement économique du territoire, et les obligations légales d’aménagement et de développement durable liée à l’urbanisme commercial.
L’urbanisme, une politique aux multiples acteurs
L’urbanisme commercial est défini par une hiérarchie d’acteurs et de documents d’orientation. À l’échelle départementale, le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) donne les grands axes pour le territoire. En matière de commerce, il intègre ce domaine aux priorités du développement durable. Ces dernière sont la maîtrise de l’étalement urbain et la préservation de la qualité paysagère des entrées de ville. Ainsi, les documents réglementaires du SCoT définissent les localisations préférentielles des locaux commerciaux. Ils prennent alors en compte les objectifs de revitalisation des centres-villes, d’optimisation des surfaces commerciales et de stationnement.
De plus, les maires représentent leurs communes au sein de la Commission départementale d’aménagement commercial. Dans cette instance présidée par le préfet, il émet un avis sur les projets de création de commerces d’une surface de vente de plus de 1.000m². De cette façon, les élus locaux, maire en tête, jouent un rôle direct dans la gestion de l’urbanisme commercial.
Ensuite, l’EPCI applique ces dispositions aux communes membres. En effet, cette collectivité est compétente pour définir sa politique du commerce et le soutien aux activités économiques d’intérêt communautaire. Par exemple, c’est l’EPCI qui décide d’octroyer des aides à l’immobilier d’entreprise.
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Le rôle du maire: adapter l'urbanisme aux besoins municipaux
À son tour, le plan local d’urbanisme adapte ces orientations générales aux réalités locales. Il intègre le commerce dans le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Et ce, tout en se conformant aux exigences départementales et intercommunales. L’une des mesures concrètes les plus importantes est l’utilisation prioritaire des surfaces commerciales vacantes. Introduite par la loi ELAN en 2018, dans un but de revitalisation du territoire, cette disposition oblige les maires à réhabiliter les locaux commerciaux abandonnés. Il s’agit de commerces en cessation d’exploitation ou dans lesquels aucune réouverture au public n’intervient au même endroit pendant 3 ans. Le démantèlement de ces friches permet également de maîtriser l’étalement urbain et de mieux contrôler les aménagements commerciaux. Le préfet surveille d’ailleurs étroitement l’application de cette obligation par le maire.
Ce dernier est par ailleurs compétent pour délivrer les autorisations d’implantation commerciale. Le maire octroie les permis de construire requis pour bâtir de nouveaux locaux sur terrain nu ou les agrandir d’une surface de plus de 20m². En revanche, les menus travaux, tels qu’un ravalement de façade dans la zone d’un site patrimonial classé, ne nécessitent qu’une déclaration préalable. Pour les projets de grande ou moyenne surface, la délivrance du permis de construire s’accompagne de l’autorisation d’exploitation commerciale.
En outre, le maire dispose d’un droit de préemption de bail commercial. Ce droit lui permet d’acquérir prioritairement des fonds artisanaux ou de commerce, des baux commerciaux. Toutefois, ces locaux ou fonds doivent se trouver dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. On voit donc que le maire dispose de certains pouvoirs pour encadrer le développement de l’urbanisme commercial, selon les besoins de sa commune.
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L’urbanisme commercial, un atout pour les communes
Si les élus sont contraints d’appliquer la politique départementale et intercommunale, ils disposent cependant d’une certaine marge de manœuvre. Voici quelques exemples : appuyer les réseaux locaux d’entrepreneurs, animer le centre-ville, revitaliser le territoire en organisant les marchés, mener une prospection pour développer l’offre commerciale. La présence de commerces de proximité est une attente forte exprimée par les citoyens. Selon le sondage de l’Ifop, ce sont surtout les habitants des communes de taille moyenne, de banlieue ou en zone rurale qui manifestent un besoin particulier dans ce domaine. Ainsi, le maire peut privilégier la réhabilitation des commerces vacants en centre-ville. Au contraire, il a le droit de refuser l’octroi d’un permis de construire pour de nouvelles grandes surfaces commerciales, incompatibles avec les objectifs d’urbanisme et de développement durable de la commune, notamment l’objectif ZAN.
Le cas de Pessac, commune de 67.000 habitants en Gironde, est particulièrement intéressant. Les élus municipaux ont en effet mis en place une politique de limitation des zones commerciales pour favoriser les commerces de proximité. Outre la sauvegarde de l’artisanat local, cette mesure permet en sus d’éviter la bétonisation des espaces naturels.
Le maire dispose donc d’un certain nombre de possibilités relatives à l’urbanisme commercial. Car tout en tenant compte des obligations légales, il peut appliquer une politique propice au rayonnement économique de son territoire. En dialoguant avec les habitants et les entrepreneurs, il met en place une stratégie au service du développement des commerces et des besoins locaux. Reste à chaque élu de prendre en compte les impératifs propres à sa commune et de transformer les contraintes réglementaires en opportunités.