La raréfaction du foncier disponible, l’exigence du Zéro Artificialisation Nette et la pression croissante en faveur de logements accessibles imposent aux communes d’explorer de nouveaux leviers d’aménagement. Parmi eux, le remplissage des dents creuses s’impose comme un outil particulièrement pertinent. Il permet d’utiliser les espaces vacants déjà insérés dans le tissu urbain, d’augmenter l’offre de logements sans étendre la ville. Ce projet dynamise le centre-ville sans étendre l’emprise foncière de la commune. Cette stratégie requiert un diagnostic foncier, une maîtrise juridique et une concertation locale. Elle offre cependant aux communes une marge d’action considérable dans la conduite de leur politique d’habitat.
Identifier, qualifier et sécuriser le foncier disponible
D’abord, la valorisation des espaces non construits entre les immeubles commence par un diagnostic précis du territoire. La commune élabore une cartographie croisant données cadastrales, fichiers fiscaux, statistiques INSEE et observations de terrain. Cette première étape permet ainsi d’évaluer la nature du foncier vacant, son raccordement aux réseaux, son accessibilité. Elle identifie aussi les servitudes et risques qui peuvent limiter l’usage de ces dents creuses. Ce travail débouche sur une carte SIG et sur une fiche projet pour chaque site.
La commune doit ensuite vérifier la conformité du projet au regard du SCOT, du PLU et du Code de l’urbanisme. Lorsque les terrains sont stratégiques, le droit de préemption urbain peut être mobilisé pour acquérir les parcelles si les propriétaires les vendent.
Puis les outils fonciers et financiers viennent compléter l’action municipale en matière de remplissage des dents creuses. Ainsi, le recours aux aides de l’ANAH, les opérations programmées d’amélioration de l’habitat et les primes locales à la réhabilitation facilitent la mise en œuvre de cette politique. Un appel à projets, fondé sur un cahier des charges défini par le conseil municipal permet de sélectionner des opérateurs et de contractualiser les engagements de production et de revente.
Découvrez nos formations en ligne gratuites 🚀
L’équipe Politicae vous propose des formations en ligne gratuites pour vous aider à préparer votre campagne électorale.
Le remplissage des dents creuses, un projet piloté par la mairie
La mise en œuvre opérationnelle nécessite avant tout une délibération municipale fixant le périmètre et les objectifs du remplissage des dents creuses, en cohérence avec le PLU. Le maire pilote la démarche en lien étroit avec l’intercommunalité, les services de l’État, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), les bailleurs sociaux et les notaires. Par ailleurs, il doit vérifier que les futurs bâtiments respectent la loi en vigueur en matière d’urbanisme (ELAN, SRU…), afin d’éviter un refus en cours de procédure.
Pour éviter les blocages, la commune doit intégrer un volet d’information et de concertation citoyenne. Réunions publiques, maquettes 3D, enquêtes de terrain ou permanences d’élus permettent d’expliquer les objectifs et de désamorcer les résistances locales. La procédure du remplissage des dents creuses doit également respecter les avis et contraintes des instances compétentes. Cette ingénierie globale, à la fois foncière, juridique et sociale, constitue le cœur de la réussite du dispositif. Elle permet de mener une densification douce, compatible avec l’identité architecturale des quartiers. Le maire répond ainsi concrètement aux besoins de logements et aux impératifs de sobriété foncière.
Téléchargez nos livres blancs
L’équipe Politicae vous propose des livres blancs à télécharger gratuitement sur notre site internet. Télécharger le vôtre dès maintenant !
Estimer le coût et les bénéfices du remplissage des dents creuses
Le coût pour la collectivité dépend de la taille du territoire et de l’ambition retenue. Un programme complet, incluant étude, ingénierie juridique et urbanistique, et aides ciblées, représente généralement entre 50 000 et 200 000€ sur trois ans. Les dépenses se répartissent entre l’expertise foncière, le portage ou les acquisitions, et la communication publique. Ce coût semble relativement maîtrisé au regard des enjeux territoriaux. Dès lors, il constitue un investissement de long terme favorisant la requalification des centres urbains.
Toutefois, les avantages sont nombreux. D’abord, la densification douce limite l’artificialisation des sols et contribue pleinement aux objectifs du ZAN. En outre, les baux solidaires ou les conventions de l’ANAH permettent par ailleurs de produire des logements abordables qui constituent des leviers d’attractivité pour les familles et les jeunes actifs.
Certaines limites doivent toutefois être anticipées. Les oppositions locales peuvent freiner la mise en œuvre, d’où la nécessité d’une concertation claire et continue. Les contraintes patrimoniales ou environnementales, les successions complexes ou les propriétaires non coopératifs constituent également des obstacles récurrents. Cette stratégie s’inscrit dans une tendance nationale encouragée par la loi ELAN et renforcée par les objectifs de sobriété foncière. Le remplissage des dents creuses apparaît désormais comme un pilier d’un urbanisme durable, sobre et maîtrisé.