La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 ne cesse de déchaîner les passions. Sa mesure la plus controversée est l’obligation, pour un grand nombre de communes, de respecter un quota minimal de logements sociaux. Nous vous proposons de voir plus clair dans les responsabilités des maires dans la politique du logement, et quelles nouvelles obligations la loi SRU leur impose.
La loi SRU, qu’est-ce que c’est ?
Adoptée le 13 décembre 2000, la loi « SRU » a été élaborée autour de trois objectifs majeurs. D’une part, il s’agissait de favoriser une plus grande solidarité nationale et la mixité sociale. D’autre part, l’un des buts était d’encourager le développement durable. Enfin, le dernier objectif était de renforcer la décentralisation de la France. Très présente dans le débat public, la loi a fait l’objet de cinq modifications depuis 2013. En mai dernier, un nouveau projet de loi modifiant certaines de ses dispositions a été présenté en Conseil des ministres. La recomposition de l’Assemblée nationale rend néanmoins plus hypothétiques ses débouchés potentiels.
Pour poursuivre ses objectifs, la loi peut se résumer à cinq grandes mesures phares :
- Création des schémas de cohérence territoriale (SCOT) et des plans locaux d’urbanisme (PLU), suppression des plans d’aménagement sur zone (PAZ).
- Suppression du contrôle des divisions de terrain ne formant pas de lotissements.
- Transfert de la gestion des Trains express régionaux (TER) aux Conseils régionaux.
- Redéfinition et élargissement des missions des bailleurs sociaux.
- Obligation, pour certaines communes, de disposer d’un certain quota de logements sociaux dans son parc immobilier (art. 55).
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L’article 55 de la loi SRU : les quotas de logements sociaux
D’assez loin, la mesure la plus controversée et qui concerne le plus directement les municipalités est celle de l’article 55 de la loi, au sujet du logement. L’article prévoit, en effet, l’obligation pour le maire de disposer d’au moins 25 % de logements sociaux au sein du parc de résidences principales de sa commune.
Cette obligation concerne les communes de plus de 3.500 habitants (ou 1.500 dans l’agglomération parisienne) qui appartiennent à des agglomérations ou des EPCI de plus de 50.000 habitants. Ces intercommunalités doivent comprendre au moins une commune de plus de 15.000 habitants. Toutefois, le quota est abaissé à 20 % pour les communes appartenant à des territoires dits « moins tendus ». L’abaissement de ce quota vaut aussi pour les communes de plus de 15.000 habitants connaissant une croissance démographique de plus de 5 %. En effet, ces communes justifient déjà d’un effort de production supplémentaire au vu de leur marché local de l’habitat.
Pour permettre aux communes d’y voir clair, l’État procède chaque année à un inventaire avec chaque commune concernée afin de déterminer les taux applicables. Cet inventaire est contradictoire. C’est-à-dire que les communes ont le droit d’exprimer leurs points de vue ou de demander des exonérations. Notamment, depuis 2022, les logements concédés aux cadres de la Gendarmerie et certains militaires sont déduits du parc des résidences principales. Ainsi, cette mesure peut faire baisser le nombre de logements sociaux à mettre à disposition.
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Que faire en cas de retard ?
L’application de l’article 55 de la loi « SRU » s’est heurtée à de nombreuses difficultés. À l’heure actuelle, sur les 2.157 communes qui entrent dans le cadre de la loi, seules 846 atteignent ou dépassent les taux prévus. Ainsi, 54 % des maires ne respectent pas les obligations légales. Et encore, sans compter les 152 communes spécialement exemptées sur la période 2023-2025.
Ces communes en retard, qualifiées de « déficitaires », sont redevables d’un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales. On le calcule en proportion de leurs potentiels fiscaux et de leur déficit de logements sociaux. Néanmoins, l’on peut déduire de ce prélèvement tous les montants investis dans des logements sociaux, Ce mécanisme peut même aller jusqu’à porter le prélèvement à zéro.
Les communes en situation irrégulière au regard de l’article 55 sont surtout encouragées par l’État à rattraper leur retard. En particulier, depuis une loi de 2022, les préfets de département peuvent leur proposer un contrat de mixité sociale (CMS) en vue d’atteindre des objectifs de rattrapage. En cas de non-respect des objectifs triennaux de production de logements sociaux, le préfet peut établir un « constat de carence ». Plus répressif, ce constat peut entraîner des conséquences importantes :
- Majoration du prélèvement jusqu’à cinq fois le montant du prélèvement initial.
- Obligation de réaliser au moins 30 % de logements locatifs sociaux dans toutes les opérations de construction de plus de douze logements ou plus de 800 m2.
- Reprise automatique du droit de préemption urbain (DPU) par le préfet.
- Interdiction de la vente de logements par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) en l’absence d’un contrat de mixité, sauf au bénéfice d’autres organismes.
Les majorations de carence ont représenté 39 millions d’euros sur la période triennale 2017-2019.